Ficam muitas vezes esquecidos no orçamento, mas têm de estar pagos antes de assinar a escritura.
Neste guia, explicamos:
- O que são o IMT e o Imposto de Selo
- Quando se pagam
- Como se calculam
- Quem pode ficar isento
O que são o IMT e o Imposto de Selo?
O IMT e o Imposto de Selo são dois impostos obrigatórios em Portugal quando se compra uma casa. Deve pagá-los antes de assinar a escritura.
Mais especificamente, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) incide sobre a transação em si: é o imposto que se paga por comprar um imóvel.
Já o Imposto de Selo incide sobre dois atos relacionados com a compra da casa: a compra e o Crédito Habitação.
Quem tem de pagar o IMT e o Imposto de Selo e quando?
O pagamento do IMT e do Imposto de Selo ficam sempre a cargo do comprador do imóvel. O vendedor não tem qualquer responsabilidade sobre estes impostos.
Estes impostos devem ser pagos antes da assinatura da escritura ou do Documento Particular Autenticado (DPA). No momento de assinar o contrato final, o comprador tem de apresentar os comprovativos de pagamento ao funcionário ou ao solicitador/notário.
O processo funciona assim:
- Pede as guias de pagamento no Portal das Finanças ou num balcão físico da Autoridade Tributária
- Depois de emitidas, as guias são válidas por 30 dias. Tem esse prazo para fazer o pagamento, mas lembre-se de que a liquidação tem de estar concluída antes do momento exato da escritura
Como calcular o IMT e o Imposto de Selo?
O cálculo destes impostos baseia-se sempre no valor da escritura ou no Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel - o que for mais alto.
O cálculo do IMT, em particular, depende de três variáveis:
- Localização: Continente ou Regiões Autónomas, que têm tabelas próprias
- Finalidade: habitação própria e permanente ou segunda habitação, com taxas diferentes
- Valor tributável: o mais alto entre o valor de escritura e o Valor Patrimonial Tributário do imóvel
O IMT utiliza uma tabela progressiva por escalões, semelhante à lógica do IRS. Para fazer a conta, deve usar a fórmula seguinte:
- IMT = (Valor da Casa X Taxa do Escalão) - Parcela a Abater
Abaixo encontra a tabela oficial para Habitação Própria e Permanente em Portugal Continental:
| Valor da Casa (Escalões) | Taxa | Parcela a Abater |
|---|
| Até 106.346€ | 0% (Isento) | 0€ |
| De mais de 106.346€ até 145.470€ | 2% | 2.126,92€ |
| De mais de 145.470€ até 198.347€ | 5% | 6.491,02€ |
| De mais de 198.347€ até 330.539€ | 7% | 10.457,96€ |
| De mais de 330.539€ até 660.982€ | 8% | 13.763,35€ |
| De mais de 660.982€ até 1.150.853€ | 6% (Taxa única) | 0€ |
| Mais de 1.150.853€ | 7,5% (Taxa única) | 0€ |
Por exemplo, uma casa de 200.000€ entra no quarto escalão (entre 198.347€ e 330.539€). Para aplicar a taxa a essa habitação, basta multiplicar 200.000€ por 7% (a taxa), que resulta em 14.000€. Depois, retiramos 10.457,96€ (a parcela a abater) e chegamos a um IMT de 3.542,04€.
O cálculo do Imposto de Selo é o mais simples porque as taxas são fixas:
- 0,8% diretamente sobre o valor da casa
- 0,6% sobre o valor do empréstimo
Quem está isento de pagar o IMT e o Imposto de Selo?
Existem dois cenários principais de isenção em Portugal para quem compra uma casa:
- A isenção geral pelo valor do imóvel
- O regime especial para jovens
No caso da isenção geral, qualquer pessoa, independentemente da idade, fica automaticamente isenta de pagar IMT se o imóvel se destinar a habitação própria e permanente e o valor da compra for igual ou inferior a 106.346€. Mas atenção: esta isenção aplica-se apenas ao IMT. O Imposto de Selo de 0,8% sobre a compra continua a ser obrigatório.
Já no caso do regime especial para jovens, apoia-se quem compra a primeira casa de acordo com os limites seguintes relativamente ao preço da habitação:
- Até 330.539€: isenção total de IMT e do Imposto de Selo da compra (0,8%)
- Entre 330.539€ e 660.982€: isenção parcial. Só paga os impostos sobre o valor que ultrapassar os 330.539€
- Mais de 660.982€: sem qualquer isenção. Paga o valor total normal
Para beneficiar do IMT Jovem, tem de cumprir todos estes requisitos no dia da escritura:
- Ter 35 anos ou menos
- Ser a primeira compra de habitação própria e permanente
- Não ser proprietário (nem ter sido nos últimos três anos) de qualquer outra casa ou parte de uma habitação em Portugal, mesmo que recebida por herança
- Ter a situação fiscal regularizada (sem dívidas às Finanças ou Segurança Social)
- Não constar como dependente na declaração de IRS dos pais
Esta isenção jovem é particularmente relevante para quem está a dar os primeiros passos na compra de casa, porque pode aliviar de forma significativa o valor necessário logo à entrada do processo.
Os limites de valor e as condições de acesso são atualizados anualmente, pelo que vale a pena confirmar sempre as regras em vigor no Portal das Finanças ou com um profissional antes de assumir que está isento.
Conclusão: Prepare o seu orçamento antes de comprar casa
O IMT e o Imposto de Selo são um custo real cujo valor tem de estar disponível antes da escritura e, se houver Crédito, também no momento da disponibilização do dinheiro.
Incluir estes impostos no cálculo da poupança para a entrada evita surpresas de última hora e permite negociar a compra com mais confiança.
Para saber exatamente quanto vai pagar de IMT, Imposto de Selo e prestação mensal, use um Simulador de Crédito Habitação e veja os números certos para o seu caso, sem compromisso.
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