A Garantia Pública do Estado e as políticas de isenção de impostos para a compra da primeira habitação própria e permanente vieram agitar as águas no mercado imobiliário.
Chegou a altura do sonho arrancar de uma vez por todas. Conheça o Crédito Habitação Jovem e perceba como é possível um financiamento até 100% com a Garantia Pública do Estado.
O que é e como funciona a Garantia Pública do Estado?
A Garantia Pública significa que o Estado atua como seu garante junto do Banco para viabilizar o crédito para a sua habitação própria e permanente.
A garantia pode chegar a 15% do valor do empréstimo, permitindo financiar a casa até 100%. Para este efeito, o Banco tem em conta o valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação do imóvel.
Se quiser comprar uma casa por 200.000€ e a avaliação for igual ou superior, o Estado garante 15% desse valor (30.000€) e o Banco pode financiar a totalidade dos 200.000€. Contudo, se a avaliação for inferior ao preço de compra, por exemplo, a casa custa 200.000€, mas a avaliação é de 190.000€, o financiamento de 100% incide apenas sobre esse valor mais baixo. Neste cenário, o Banco financia os 190.000€, com o Estado a garantir 15% desse montante, e o comprador terá de cobrir a diferença de 10.000€ com capitais próprios.
A Garantia Pública do Estado não é um subsídio a fundo perdido. Se não conseguir manter o pagamento das prestações, o Estado assume o valor perante o Banco, mas a sua responsabilidade financeira não desaparece, passando a ter de regularizar a dívida diretamente com as Finanças. A Garantia Pública do Estado é válida durante dez anos.
Quais são as condições de acesso à Garantia Pública do Estado?
Para aceder a este apoio do Estado as regras são simples. Todos os compradores da casa têm de assumir o crédito e cumprir os seguintes requisitos:
- Ter entre 18 e 35 anos e morada fiscal em Portugal
- Apresentar rendimentos que não ultrapassem o limite do oitavo escalão do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), ou seja, 86.634€ em 2026
- Não ser proprietário de nenhuma outra casa para habitação, nem na totalidade nem em parte
- Destinar o crédito exclusivamente à compra da sua primeira habitação própria e permanente
- Garantir que o valor da casa não ultrapassa o teto máximo de 450.000€
- Não ter dívidas às Finanças ou à Segurança Social
- Cumprir com os critérios de aprovação de risco do Banco e respeitar os limites da taxa de esforço para garantir que o seu orçamento respira
Como e até quando pode aderir à Garantia Pública do Estado?
Para beneficiar desta medida, deve falar diretamente com o ActivoBank, para dar início ao processo e à análise do pedido.
A Garantia Pública do Estado é uma medida temporária, por isso, a legislação estipula que esta cobertura abrange apenas os contratos de Crédito Habitação que sejam formalizados até 31 de dezembro de 2026.
A lei permite renegociar o contrato no futuro?
Sim, o seu direito à renegociação está garantido. Se a sua situação financeira sofrer alterações, pode renegociar as condições do seu empréstimo a qualquer momento sem perder o apoio do Estado. Mas atenção: as novas condições não podem implicar um aumento da responsabilidade inicialmente assumida pelo Estado.
Quais são as isenções fiscais na compra da primeira casa?
Além da entrada, os impostos são sempre um peso extra que pode baralhar as contas no momento da compra. Para facilitar o seu arranque, a Garantia Pública do Estado pode ser acumulada com a isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) Jovem e do Imposto do Selo. O pedido pode ser feito online, no Portal das Finanças ou num balcão do serviço de Finanças, devendo ser submetido antes da compra e escritura do imóvel.
Isenção de IMT Jovem e Imposto do Selo
Para aproveitar estes benefícios fiscais:
- Tem de ter até 35 anos à data da escritura
- Não pode ter sido proprietário de outra casa nos últimos três anos
- Não pode ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da compra
Se cumprir estes critérios:
- A isenção é total para casas com valor de compra até 330.539€
- A isenção é parcial para casas com valor entre 330.539€ e 660.982€, pagando apenas imposto sobre o valor remanescente da isenção total. Nas compras em conjunto, se um dos compradores tiver mais de 35 anos ou já for proprietário de uma casa, a isenção do IMT e do Imposto do Selo passa a ser de 50%
Se a casa custar mais de 660.982€, fica sem isenção de IMT Jovem e Imposto do Selo.
Para manter este benefício, a casa tem de ser a sua habitação própria e permanente durante pelo menos seis anos. No entanto, a lei prevê exceções. Não perde o direito à isenção se o destino da casa for alterado num destes casos específicos:
- Venda do imóvel
- Alteração do agregado familiar (por motivos de casamento, união de facto, divórcio ou aumento do número de dependentes), desde que a casa continue a ser destinada exclusivamente a habitação
- Alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km do imóvel, desde que a casa continue a ser destinada exclusivamente a habitação
Isenção de registos
Tal como acontece com o IMT e o Imposto do Selo, para não pagar os custos de registos tem de cumprir os seguintes critérios:
- Ter até 35 anos e não ter sido proprietário de outra casa nos últimos três anos
- Não pode ser dependente para efeitos de IRS no ano da compra
- O valor do imóvel não pode ultrapassar o limite do quarto escalão do IMT (330.539 €)
Descontos no processo simplificado
Ao utilizar o processo simplificado tem descontos diretos nos valores a pagar.
- Se todos os compradores tiverem direito: o desconto é aplicado sobre o valor total do processo, traduzindo-se numa redução direta de 225€ (se for feito apenas um registo, como a compra) ou de 450€ (caso existam vários registos, como a compra e o empréstimo)
- Se apenas um dos compradores cumprir os requisitos: o desconto é aplicado apenas sobre a sua parte, ou seja, em metade do valor. Na prática, a redução desce para 112,50€ (num só registo) ou 225€ (em mais do que um registo)
Desta forma, garantimos que o seu arranque é o mais simples e económico possível.
Taxa de Esforço: O que diz o Banco de Portugal?
Ao financiar a casa a 100%, a sua prestação mensal será mais alta do que num crédito com entrada. Por isso, avaliar o seu orçamento é o primeiro passo.
De acordo com as recomendações do Banco de Portugal, o total das prestações de todos os seus créditos (casa, carro ou cartões) não deve, por norma, ultrapassar 50% do seu rendimento líquido. Esta regra serve para garantir que mantém uma folga financeira para as restantes despesas do dia a dia.
Lembre-se que, ao financiar a totalidade do imóvel, o valor total de juros a pagar ao longo do contrato também será superior.
Prazos máximos do Crédito Habitação. Quais são?
Para garantir que o empréstimo é sustentável, o Banco de Portugal define prazos máximos de pagamento baseados na sua idade:
- Até aos 30 anos: prazo máximo de 40 anos
- Entre os 31 e os 35 anos: prazo máximo de 37 anos
- Mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos
A concessão do crédito e a aplicação da Garantia Pública estão sujeitas à análise da sua capacidade financeira e aprovação de risco por parte do Banco.
Se escolher uma taxa variável, a sua prestação pode subir, caso as taxas de mercado aumentem. Por isso, antes de decidir, consulte a sua Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) para conhecer todos os detalhes e custos do seu contrato.
O que precisa de ter à mão para avançar com o Crédito Habitação Jovem?
Para o processo arrancar sem hesitações, comece por reunir estes documentos:
- Cartão de Cidadão (ou documento equivalente) e Certidão de Domicílio Fiscal, que está disponível no Portal das Finanças
- Nota de liquidação do Imposto sobre o IRS ou Certidão de Dispensa, acompanhada dos respetivos comprovativos de rendimentos dos últimos três meses
- Documento com o valor de aquisição da casa
- Comprovativos de que cumpre os requisitos da Garantia Pública do Estado que detalhámos nas "Condições de acesso"
Simular o Crédito Habitação
Não tem a certeza de quanto pode pedir para comprar casa? Para que as contas do seu orçamento não sejam um filme, importa descobrir primeiro esse valor e, só depois, a prestação que vai pagar.
Simular está à distância de um clique. O nosso simulador de Crédito Habitação é a forma mais simples de descobrir o caminho para a sua nova casa, sem sair do sofá.
Com todos os passos simplificados e disponíveis no nosso Site, basta simular e submeter a informação necessária. Aproveite para recarregar baterias durante as 48 horas que, em média, precisamos para analisar o seu pedido.
E não se preocupe, não tem de andar à pressa. Após a nossa aprovação, a sua proposta (FINE) fica válida e garantida por 30 dias, e terá sempre sete dias de reflexão obrigatória para tomar a sua decisão com toda a calma. Consulte as condições associadas a este tipo de crédito de forma transparente e sem complicações.
O que precisa de ter à mão para o Crédito Habitação?
Simulação
- Dados pessoais (nomes e datas de nascimento)
- Detalhes da casa (valor de compra, montante a pedir e avaliação do imóvel)
Pedido de Crédito
- Últimos três recibos de vencimento
- Declaração Anual de Rendimentos
- Certidão do Registo Predial do Imóvel
- Caderneta Predial do Imóvel
- Plantas Cotadas do Imóvel
Contratação
- Certificado Energético
- Ficha Técnica de Habitação
- Licença de Habitação/Utilização
- Seguros de Vida e Multirriscos
Escritura
- Documentos de identificação de todos os envolvidos
- Documento de cancelamento de hipotecas anteriores (caso existam)
- Documentos originais do imóvel
- Declaração de isenção de IMT e Imposto do Selo
Dê o salto para a primeira casa com o ActivoBank
Vamos pôr este plano a mexer? Dê o salto para a primeira casa com o ActivoBank. Junte o Crédito Habitação Jovem à Garantia Pública do Estado e consiga um financiamento até 100%. Simplificamos a sua vida desde o primeiro clique no simulador até ao momento de ter as chaves na mão.
Quem aprende a simplificar, não quer outra coisa. Por isso, não fique com estas boas notícias só para si. Descomplique o feed dos seus amigos, partilhe este artigo e prove que o caminho mais curto para a escritura não é o mais complexo, mas sim o mais simples.
